PSR: 'duurzaam' ontwikkelen gaat over meer dan saneren, bestemmen en bouwen

Uit: Ondernemers Voka Oost-Vlaanderen, Jan Van Gyseghem, december 2022: "PSR: 'duurzaam' ontwikkelen gaat over meer dan saneren, bestemmen en bouwen" - https://www.voka.be/publicaties/oost-vlaanderen-ondernemers-202212.

Portret Julie De Nul en Johan Geeroms © Wim Kempenaers.

“De naamwijziging van Partner in Site Reconversion naar Partner in Sustainable Reconversion (PSR) is geen green washing”, openen Julie De Nul en Johan Geeroms in koor. “We willen echt een aantal maatschappelijke doelen realiseren.”

Johan: “PSR is al van dag 1 actief in milieuzorg en reconversie van brownfields. We zijn in feite een oude rot in het metier en maken al twintig jaar werk van de klimaatvastheid van onze sites en gebouwen. We zetten in op het duurzaam transformeren van bestaande sites en snijden bewust geen nieuwe open ruimtes aan.”

Julie: “Oorspronkelijk zagen we PSR als een hefboom voor onze saneringspoot Envisan dat gespecialiseerd is in bodemsanering en waterzuivering. Ondertussen heeft PSR een eigen, onafhankelijke positie in de markt.”

Binnen Jan De Nul Group spelen sterke synergiën. Experten op vlak van milieu en specialisten in bouwkunde vinden elkaar wellicht snel en blindelings. Een gegeven dat veel voordelen biedt om in projecten te stappen?

Johan: “Zeker, projectontwikkeling staat gekend om zijn vele, en soms uiteenlopende, facetten. De ruime expertise die aanwezig is binnen onze groep laat ons toe om het investeringsrisico beter in te schatten en een vlottere projectcoördinatie te hanteren. De groep geeft PSR ook de ruimte om zich als onafhankelijke ontwikkelaar te profileren bij de zoektocht naar partners.”

Brownfieldontwikkeling is het DNA van PSR en hier schuilt de meeste knowhow. Maar met de tijd verbreedde de expertise zich tot vier domeinen: brownfields, complexe projecten, reguliere vastgoedontwikkeling en reconversieprojecten (gelinkt met erfgoed)…

Julie: “We vertrekken van een probleemstelling en ontzorgen onze klanten. Dat kan een (voormalig) bedrijf zijn, een gemeentebestuur of een andere stakeholder die voor een site een nieuwe invulling of een andere vibe of omgeving wil creëren.”

Johan: “PSR gaat liefst op zoek naar complexe randstedelijke of binnenstedelijke projecten met een zekere schaalgrootte. In die niche onderscheiden wij ons van collega’s. De traditionele residentiële markt is immers behoorlijk laagdrempelig en er zijn veel spelers actief. Wij zoeken opdrachten die ecologische, bouwkundige- en vergunningstechnische uitdagingen stellen, waar wij met PSR een meerwaarde kunnen betekenen.”

Als langetermijnontwikkelaar is PSR behoorlijk crisisbestendig. Lange doorlooptijden zijn normaal: de ontwikkeling van een product vergt gemakkelijk vijf tot zes jaar. Indien nodig gaat een project voor een tijd de koelkast in of schakelen jullie een versnelling hoger?

Johan: “Het is een luxe die wij hebben dankzij de familiale aandeelhouder. Wij hoeven op het einde van het jaar geen rendement uit te keren of obligaties terug te betalen. Deze langetermijnvisie speelt ook in het voordeel van het project. Dat maakt ons redelijk uniek in de markt.” 

Ontwikkelingsprojecten bij PSR vertrekken meestal bij een bedrijf dat - als verkopende partij – opgescheept zit met een verouderde site?

Julie: “Vaak zit zo’n bedrijf vast door historische verontreinigen, leegstandsheffingen, industrieel erfgoed, herbestemmingsproblematiek, enz. Wij kopen de site aan en kijken naar de beste fit voor herbestemming, in overleg met alle belanghebbenden. Op die manier ontzorgen, ontgrendelen en ontwikkelen wij klant en site. Naast bedrijven kunnen ook steden of andere overheden vragende partij zijn om een plek te dynamiseren.”

Door de complexiteit en de grootschaligheid zijn dit type opdrachten niet te realiseren zonder een overheid. Dat resulteert vaak in een soort mengvorm waarin de gemeente mee participeert in het traject. Maar een overheid is natuurlijk ook vaak een vertragende factor…

Johan: “We zouden graag meer snelheid in bouwvergunningstrajecten krijgen…”

Julie: “… en duidelijkheid! Onze oproep voor meer snelheid en transparantie in de administratieve afwikkeling van bouwprojecten geldt voor heel Vlaanderen, en voor heel de sector – dus niet enkel voor onze projecten.”

Johan: “In 2021 bedroeg de gemiddelde wachttijd voor een bouwvergunning in Vlaanderen liefst 44 maanden. Daarbij komt dat ruim 54% van de ontwikkelaars te maken kreeg met een beroepsprocedure. Het is hoog tijd om in te grijpen. We wensen het vastgoedaanbod mee te verduurzamen, maar die vergunningen komen maar niet. Die traagheid zet een grote rem op het enthousiasme van veel ontwikkelaars.”

De al te gemakkelijke toegang tot beroepsprocedures is een doorn in het oog van ontwikkelaars maar blijft juridisch een heilig huisje…

Julie: “Vandaag is er geen drempel. Voor ongeveer 40 euro ga je naar de provincie en teken je beroep aan tegen een bouwproject.”

Johan: "Ondanks de inspanningen van opeenvolgende ministers van administratieve vereenvoudiging zijn procedures alleen maar moeilijker geworden. De lijst van verplichte regelgeving is onuitputtelijk.”

Toch lopen projecten in een aantal gemeenten opmerkelijk vlotter. In Mechelen ervaren jullie hoe het beter kan. Bestuur en administratie zitten er op één lijn en beseffen ook de impact van ‘niet beslissen’?

Julie: “Je moet enkel een aantal mensen hebben die ervoor gaan en zeggen: ‘We doen dat’.”

Met de rebranding geeft PSR nog sterker dan voorheen aan hoe ‘duurzaamheid’ als spil fungeert op alle niveaus in het bedrijf?

Julie: “Wij zien duurzaamheid ruim. Het gaat dan niet alleen over duurzaam bouwen. PSR vervat duurzaamheid in elke fase van het ontwikkelingstraject. We reactiveren onderbenutte sites, we realiseren een energiezuinig eindproduct,  maar we zoeken ook naar de meest optimale invulling voor de site in zijn omgeving. Duurzaamheid is een veelgebruikt woord en wordt helaas niet altijd correct toegepast. Wij nemen concreet acties met onmiddellijke impact op onze projecten en belanghebbenden. Een voorbeeld: wij hebben ons geëngageerd voor het mee uitrollen van een materialenpaspoort voor bouw- en vastgoedprojecten in België met als einddoel hergebruik van materialen.”

Johan: “De R in PSR staat voor reconversie, ook onlosmakelijk verbonden met onze S van Sustainability. Wij vertrekken nooit van een blanco blad, maar van een bestaande toestand. Heel vaak nemen wij elementen uit het verleden mee. Zo krijgt een nieuw concept meteen een ‘smoel’.”

Kan PSR zich door al die expertise binnen Jan De Nul Group als een financieel interessantere en  snellere partner opstellen dan concurrenten?

Julie: “Sneller en beter zijn we zeker!” (lacht)

Johan: “In België hebben we een unieke positie: de ontwikkelaar, saneerder en aannemer ressorteren onder eenzelfde financieel draagkrachtige groep. Wij willen naast de aandeelhoudersmeerwaarde op lange termijn ook een duidelijke maatschappelijke meerwaarde realiseren. Daarom ook gaan wij niet licht over de intake van nieuwe dossiers. Dat is op de markt soms wel anders. Er zijn spelers die vervuilde industrieterreinen kopen en ervan uitgaan dat de saneringskost wel zal meevallen. Niet dus, de PFAS-problematiek was nieuw voor hen.

Julie: “Er gaan nog spelers schrikken van de saneringslast die zij in de euforie van het stijgend vastgoed hebben opgenomen.”

PSR staat aan de vooravond van de realisatie van drie grote dossiers met in totaal zowat 400 residentiële units. In één van die projecten, aan het station van Mechelen, wordt ook 20.000 m² kantoren voorzien, naast andere functies zoals horeca en wonen. Een bewuste keuze?

Johan: “Het kantoorlandschap is sterk gewijzigd. Mensen hebben geen nood meer aan een kantoorplek, maar aan een leefplek. In de nabijheid van hun werkplek willen ze kunnen eten, sporten en liefst ook boodschappen doen. Onze nieuwe realisaties moeten voldoen aan de noden van de toekomst.”

Kaaidistrict is een grootschalig vernieuwingsproject in jullie thuisstad Aalst, dat moét wel los lopen?

Julie: “We hebben de uitdaging opgenomen om voor een ondergewaardeerd deel van de stad een toegevoegde waarde te creëren. Het is een unieke grond op een unieke positie, waar al jaren niets mee gebeurt. Maar de realisatie overschrijdt ver de gemiddelde termijn van 44 maanden… Wij stapten in het project in 2017. Waanzin.”

Johan: “We verwachten voor het einde van het jaar de verkavelingsvergunning, de eerste stap in het vergunningstraject. Parallel werken wij aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Wij hopen begin 2024 de eerste spade in de grond te steken.”

Kaaidistrict is een gemengd dossier: residentieel met aanvullende functies: kantoren, horeca, buurtretail…

Johan: “Aalst is geen grote kantorenstad, maar wij geloven wel in dit project gezien de directe nabijheid van het station. Zowel de overheid als de markt (grote bedrijven) geven aan niet alleen op autolocaties te willen zitten. Kaaidistrict wordt trouwens meer dan een woonplek met kantoren; wij creëren een nieuw ontmoetingsplein aan de Dender en wij kijken samen met de Vlaamse Waterweg naar de mogelijkheden om een nieuwe jachthaven te faciliteren.”

Julie: “En zo maken wij van een achtergestelde en onderbenutte site een nieuw en levendig stadsdeel.”