PSR: le développement ‘durable’ ne se limite pas à la dépollution , à l’affectation et à la construction

Source: 'Ondernemers' Voka Flandres orientales, Jan Van Gyseghem, décembre 2022: "PSR: 'duurzaam' ontwikkelen gaat over meer dan saneren, bestemmen en bouwen" - https://www.voka.be/publicaties/oost-vlaanderen-ondernemers-202212.

Photo Julie De Nul et Johan Geeroms © Wim Kempenaers.

"Le changement de nom* n'est pas du green washing , ouvrent en chœur Julie De Nul et Johan Geeroms. "Nous voulons vraiment réaliser un certain nombre d'objectifs sociaux".

Johan : "PSR est actif dans le domaine de la protection de l'environnement et de la reconversion des friches industrielles depuis le premier jour. Nous sommes des habitués du métier et nous travaillons depuis 20 ans à la réduction de l’emprunte de nos sites et de nos bâtiments. Nous nous engageons à transformer durablement les sites existants et à ne pas découper délibérément de nouveaux espaces ouverts."

Julie : " A l'origine, nous avons vu PSR comme un levier pour notre branche dépollution Envisan, spécialisée dans la dépollution des sols et le traitement des eaux. Entre-temps, PSR a sa propre position indépendante sur le marché”.

Il existe de nombreuses synergies fortes au sein de Jan De Nul Group. Les experts en environnement et les spécialistes du génie civil peuvent se retrouver rapidement et à l'aveuglette. Un fait qui offre de nombreux avantages pour se lancer dans des projets ?

Johan : " Certes, le développement de projets est connu pour ses nombreuses facettes, parfois divergentes. La grande expertise présente dans notre groupe nous permet de mieux évaluer le risque d'investissement et de gérer la coordination des projets de manière plus fluide. Le groupe permet également à PSR de se présenter comme un promoteur indépendant lors de la recherche de partenaires.”

Le développement des friches industrielles est l'ADN de PSR et c'est là que réside l'essentiel de son savoir-faire. Au fil du temps, l'expertise s'est élargie à quatre domaines : le développement des friches industrielles, les projets complexes, le développement immobilier régulier et les projets de reconversion (liés au patrimoine).

Julie : "Nous partons d'une définition du problème et nous soulageons nos clients. Il peut s'agir d'une (ancienne) entreprise, d'une autorité municipale ou d'une autre partie prenante qui souhaite créer une nouvelle interprétation ou une ambiance ou un environnement différent pour un site."

Johan : "PSR préfère rechercher des projets complexes et d’une certaine ampleur en périphérie ou dans les centres-villes. Dans ce créneau, nous nous distinguons de nos confrères. Après tout, le marché résidentiel traditionnel est assez discret et de nombreux acteurs y sont actifs. Nous recherchons des missions qui posent des défis écologiques, architecturaux et d'autorisations, où nous pouvons apporter une valeur ajoutée avec PSR.

En tant que développeur à long terme, PSR est tout à fait à l'abri des crises. Les longs délais sont normaux : le développement d'un produit prend facilement cinq à six ans. Si nécessaire, un projet est mis au frais pendant un certain temps ou passe à la vitesse supérieure.

Johan : " C'est un luxe que nous avons grâce à l'actionnaire familial. Nous n'avons pas à verser de dividendes ou à rembourser des obligations à la fin de l'année. Cette vision à long terme joue également en faveur du projet. Cela nous rend assez uniques sur le marché." 

Les projets de développement de PSR se terminent généralement par une entreprise qui, en tant que partie vendeur, se retrouve avec un site désaffecté.

Julie : "Souvent, une telle entreprise est bloquée en raison de contaminations historiques, de frais d'inoccupation, d'un héritage industriel, de problèmes de réaffectation, etc. Nous achetons le site et examinons la meilleure façon de le réaffecter, en consultation avec toutes les parties prenantes. De cette façon, nous libérons, débloquons le client et développons le site. Outre les entreprises, les villes ou autres autorités publiques peuvent également demander à dynamiser un site."

En raison de leur complexité et de leur grande échelle, ces types de contrats ne peuvent être réalisés sans un gouvernement. Il en résulte souvent une sorte de forme hybride dans laquelle la municipalité participe au processus. Mais bien sûr, un gouvernement est aussi souvent un facteur de retard.

Johan : "Nous aimerions que les procédures de permis de construire soient plus rapides..."

Julie : " ... et plus claires ! Notre appel à plus de rapidité et de transparence dans le traitement administratif des projets de construction s'applique à l'ensemble de la Flandre et à tout le secteur - donc pas seulement à nos projets."

Johan : " En 2021, le temps d'attente moyen pour un permis de construire en Flandre était d’environ de 44 mois. A savoir que plus de 54 % des promoteurs ont été confrontés à une procédure d'appel. Il est grand temps d'agir. Nous voulons rendre l'offre de biens immobiliers plus durable, mais ces permis ne viennent tout simplement pas. Cette lenteur freine considérablement l'enthousiasme de nombreux promoteurs."

L'accès trop facile aux appels est une épine dans l’œil des promoteurs, mais reste une maison sacrée sur le plan juridique...

Julie : "Aujourd'hui, il n'y a pas de seuil. Pour environ 40 euros, vous vous rendez en province et introduisez un recours contre un projet de construction."

Johan : "Malgré les efforts des ministres successifs sur la simplification administrative, les procédures ne sont devenues que plus compliquées. La liste des réglementations obligatoires est inépuisable."

Pourtant, les projets se déroulent remarquablement bien dans un certain nombre de municipalités. A Malines, PSR découvre comment procéder plus efficacement. La direction et l'administration sont sur la même longueur d'onde et se rendent compte de l'impact de “ l'absence de décision".

Julie : "Il faut juste un certain nombre de personnes qui se lancent et qui disent : 'On va le faire'".

Avec le changement de nom, PSR indique encore plus clairement qu'auparavant que la "durabilité" est un pivot à tous les niveaux de l'entreprise.

Julie : "Nous voyons la durabilité (note : avec le S de sustainability (durabilité) dans un sens large. Il ne s'agit pas seulement de construction durable. PSR intègre la durabilité dans chaque phase du processus de développement. Nous réactivons des sites sous-utilisés, nous réalisons un produit final économe en énergie, mais nous recherchons également l'utilisation la plus optimale du site dans son environnement. La durabilité est un mot très utilisé et malheureusement pas toujours appliqué correctement. Nous prenons des mesures concrètes ayant un impact immédiat sur nos projets et nos parties prenantes. Un exemple : nous nous sommes engagés à contribuer au déploiement d'un passeport matériaux pour les projets de construction et immobiliers en Belgique, avec pour objectif final la réutilisation des matériaux."

Johan : "Le R de PSR est synonyme de reconversion, également indissociable de notre S de sustainability (durabilité). Nous ne partons jamais d'une page blanche, mais d'une situation existante. Très souvent, nous reprenons des éléments du passé. Cela donne immédiatement un 'visage' à un nouveau concept".

Toute cette expertise au sein de Jan De Nul Group permet-elle à PSR de se positionner comme un partenaire financièrement plus intéressant et plus rapide que ses concurrents ?

Julie: “Plus vite et mieux, c’est certain!” (rit)

Johan : " En Belgique, nous avons une position unique : le promoteur, l'assainisseur et l'entrepreneur appartiennent au même groupe fort financièrement. Nous voulons réaliser une valeur ajoutée sociale claire en plus de la valeur actionnariale à long terme. C'est aussi la raison pour laquelle nous ne prenons pas à la légère l’introduction de nouveaux dossiers. Il en va parfois différemment sur le marché. Certains acteurs achètent des sites industriels pollués et partent du principe que les coûts de dépollution ne seront pas trop élevés. Ce n'est pas le cas, la question des PFAS était nouvelle pour eux.

Julie : "'Dans l'euphorie de la hausse de l'immobilier, il y aura sans doute des acteurs qui auront sous-estimé les coûts de dépollution lors de l'achat d'un site.'"

PSR est à la veille de la réalisation de trois grands dossiers totalisant quelque 400 unités résidentielles. Une belle position terrestre. Dans l'un de ces projets, à la gare de Malines, 20 000 m² de bureaux sont également prévus, en plus d'autres fonctions telles que de restauration et résidentielle.

Johan : "Le paysage des bureaux a beaucoup changé. Les gens n'ont plus besoin d'un espace de bureau, mais d'un lieu de vie. À proximité de leur lieu de travail, ils veulent pouvoir manger, faire du sport et, de préférence, faire du shopping. Nos nouvelles réalisations doivent répondre aux besoins de l'avenir."

“Kaaidistrict” est un projet de rénovation à grande échelle dans votre ville natale d'Alost, il doit donc bien se dérouler ?

Julie : "Nous avons relevé le défi de créer une valeur ajoutée pour une partie sous-évaluée de la ville. Il s'agit d'un terrain unique dans une position unique, avec lequel rien n'a été fait depuis des années. Mais la réalisation dépasse largement le délai moyen de 44 mois... Nous sommes entrés dans le projet en 2017. C’est de la folie."

Johan : " Nous attendons le permis de lotir/construire d'ici la fin de l'année, première étape de la procédure d'autorisation. En parallèle, nous travaillons sur la demande de permis d'environnement. Nous espérons mettre le premier coup de pelle dans le terrain en début d’année 2024. "

“Kaaidistrict” est un dossier mixte, résidentiel avec des fonctions complémentaires : bureaux, restauration, commerce de proximité.

Johan : "Alost n'est pas une grande ville de bureaux, mais nous croyons en ce projet étant donné la proximité immédiate de la gare. Le gouvernement et le marché (les grandes entreprises) indiquent tous deux qu'ils ne veulent pas se limiter aux stationnement des voitures. Le “Kaaidistrict”, d'ailleurs, sera plus qu'un lieu résidentiel avec des bureaux; nous créons une nouvelle place de rencontre sur la Dendre et avec De Vlaamse Waterweg nous examinons les possibilités de faciliter l'installation d'un nouveau port de plaisance."

Julie : "Nous transformons ainsi un site défavorisé et sous-utilisé en un nouveau quartier dynamique."